Le revenu cadastral (RC) est attribué à chaque bien immobilier belge par l'Administration Générale de la Documentation Patrimoniale (AGDP, SPF Finances). Sa méthode de calcul, restée stable depuis 1975, reste mal comprise par la plupart des propriétaires. Voici l'explication complète.
Définition : la valeur locative nette annuelle de référence 1975
Le RC représente, en principe, le revenu locatif annuel net théorique qu'un bien immobilier aurait pu produire à la date du 1er janvier 1975, dans des conditions normales de location. C'est une valeur fiscale, pas un loyer réel actuel.
« Net » signifie après déduction forfaitaire des frais (entretien, charges, vacance) : généralement 40 % pour les biens bâtis, davantage pour les bâtiments industriels.
La méthode : parcelle de référence + comparaison
Pour la péréquation 1975 (dernière péréquation générale en Belgique), l'AGDP a établi des parcelles types par commune et par catégorie de bien :
- Maison ouvrière de ville mitoyenne
- Maison bourgeoise 3 façades
- Villa 4 façades de banlieue
- Appartement standard d'immeuble locatif
- Fermette rurale
- Immeuble industriel léger / atelier
- Exploitation agricole
Chaque parcelle type a fait l'objet d'une expertise détaillée en 1975 pour fixer son revenu cadastral de référence. Les autres parcelles ont été évaluées par comparaison : leurs caractéristiques (surface, équipement, exposition, situation) confrontées à la parcelle type la plus proche, avec ajustements à la hausse ou à la baisse.
Cette méthodologie a permis d'évaluer environ 5,5 millions de biens en quelques années. Elle reste la base de tous les RC actuels, modifiée uniquement par les évolutions individuelles (travaux, divisions, contestations) et l'indexation annuelle.
Étape 1 : la valeur locative théorique 1975
Pour votre bien, l'AGDP a procédé en 1975 (ou plus tard pour un bien neuf) à :
- Identification de la catégorie de bien (mitoyenne, 3 façades, villa, etc.)
- Détermination de la surface bâtie et habitable
- Recensement des équipements de confort : chauffage central, salle de bain, WC indépendant, garage, cave, grenier aménagé
- Évaluation de la situation (quartier, exposition, étage pour les appartements)
- Comparaison avec la parcelle type la plus proche
- Calcul de la valeur locative théorique annuelle 1975
Exemple : pour un appartement de 80 m² à Schaerbeek avec chauffage central, salle de bain et balcon, la valeur locative théorique 1975 aurait été d'environ 60 000 BEF/an (~1 490 €/an en équivalent euros).
Étape 2 : déduction forfaitaire des charges
Pour obtenir le RC net, l'AGDP applique un abattement forfaitaire pour frais :
- Biens bâtis résidentiels : 40 % d'abattement (donc RC = 60 % de la valeur locative)
- Bâtiments industriels : abattement plus important
- Terrains nus : régime spécifique avec abattement adapté
Pour notre exemple : RC base 1975 = 1 490 × 60 % = 894 € (soit environ 900 € en valeur arrondie).
Étape 3 : indexation annuelle
Depuis 1991, le RC base 1975 est indexé chaque année selon l'évolution de l'indice santé belge. Le coefficient est publié au Moniteur belge en décembre pour application l'année suivante.
| Année | Coefficient | Évolution |
|---|---|---|
| 2020 | 1,8492 | — |
| 2022 | 1,9084 | +3,2 % |
| 2023 | 2,0915 | +9,6 % |
| 2024 | 2,0784 | -0,6 % |
| 2025 | 2,1018 | +1,1 % |
| 2026 | 2,1763 | +3,5 % |
Pour notre exemple (RC base 894 €) en 2026 : 894 × 2,1763 = 1 946 € de RC indexé.
Étape 4 : modifications individuelles
Le RC base 1975 peut être révisé par l'AGDP dans plusieurs cas, ce qui modifie alors votre RC indexé à la hausse :
- Travaux importants : extension, surélévation, transformation de combles, ajout d'équipements de confort (climatisation, sauna, piscine couverte)
- Division du bien en plusieurs unités
- Changement d'affectation (résidentiel → commercial ou inverse)
- Contestation acceptée via le formulaire 43B (avec ou sans visite)
- Correction d'erreur historique détectée par l'AGDP (rare)
Voir notre guide complet sur la méthode AGDP et la contestation 43B.
Comment vérifier mon RC actuel ?
- Connectez-vous sur MyMinfin avec itsme ou eID
- Section « Mon habitation » → « Mes biens immobiliers »
- Vous voyez RC base 1975 et RC indexé année en cours
Voir le guide complet pour trouver son RC.
Du RC indexé au précompte immobilier
Une fois votre RC indexé connu, le précompte immobilier annuel se calcule par :
Précompte = RC indexé × taux régional × (1 + centimes commune/100 + centimes province/100)
- Taux régional : 1,25 % (Bxl/Wal) ou 3,97 % (Fl)
- Centimes communaux : variables, 472 à 4 191 en 2026
- Centimes provinciaux : 0 (Bxl) à 2 500 (Hainaut)
Voir le calcul détaillé du précompte.