Comprendre le revenu cadastral en Belgique — définition, calcul, indexation

Calcul du revenu cadastral

Comment l'AGDP calcule le RC : valeur locative 1975, parcelles types, expertises. La méthode officielle.

Indexation du RC

Coefficients annuels depuis 1991, calcul du RC indexé. Coefficient 2026 : 2,1763.

Péréquation cadastrale

La péréquation générale n'a pas eu lieu depuis 1975. Quelle réforme se prépare ? Impacts estimés.

Précompte immobilier

Calcul du précompte par région, taux, centimes additionnels communaux. Le RC sert de base.

Trouver son RC

MyMinfin avec itsme, avertissement-extrait de rôle, bureau Sécurité Juridique : 3 méthodes officielles.

Contester son RC

Formulaire 43B, délai 2 mois, motifs recevables : guide complet de la contestation.

Qu'est-ce que le revenu cadastral ?

Le revenu cadastral (RC) est le revenu locatif annuel net théorique attribué à chaque bien immobilier en Belgique par le SPF Finances (Administration Générale de la Documentation Patrimoniale, AGDP). C'est une valeur fiscale, pas un loyer réel actuel.

Le RC a été fixé pour la dernière fois lors de la péréquation générale de 1975, sur base des loyers de référence de l'époque pour chaque catégorie de bien et chaque commune. Depuis, il est indexé chaque année selon l'évolution de l'indice santé, avec un coefficient publié au Moniteur belge en décembre.

En 2026, le coefficient d'indexation est de 2,1763. Concrètement : un RC de base 1 200 € (valeur fixée en 1975) devient un RC indexé de 2 612 € en 2026.

À quoi sert le revenu cadastral ?

Le RC est la base de plusieurs impositions en Belgique :

Précompte immobilier annuel (le plus gros, source de fiscalité locale) : taux régional × RC indexé × centimes additionnels communaux et provinciaux. Détails sur la page précompte.
Impôt des personnes physiques sur les revenus immobiliers non loués (résidence secondaire ou bien à disposition) : RC indexé × 1,4.
Bail résidentiel : pour un logement loué à un particulier qui ne l'utilise pas à des fins professionnelles, l'impôt sur les revenus locatifs reste calculé sur RC indexé × 1,4 (pas sur le loyer réel). Avantage important pour les propriétaires-bailleurs.
Bail commercial : si le bien est loué à une société ou pour usage professionnel, l'imposition se base sur le loyer réel net des charges.
Réductions fiscales : seuils d'éligibilité pour la « maison modeste » (RC inférieur à 745 € en 2026), les enfants à charge, certains régimes d'investissement.

Exemple chiffré : du RC au précompte

Pour un appartement à Schaerbeek avec RC base 1975 de 1 200 €, voici le détail complet du précompte 2026 :

Étape	Valeur
RC base 1975	1 200 €
RC indexé 2026 (× 2,1763)	2 612 €
Précompte régional 1,25 %	33 €
+ Centimes Schaerbeek 4 191	+ 1 368 €
Précompte total 2026	1 401 €/an

Pour ce même bien, l'imposition à l'IPP des revenus immobiliers (si résidence secondaire) serait calculée sur la base de RC indexé × 1,4 = 3 656 €, ajouté aux revenus globaux.

RC indexé vs loyer réel : pourquoi l'écart ?

Le RC indexé reste calé sur la valeur locative 1975 corrigée de l'inflation. Mais les loyers réels en 2026 reflètent une réalité économique très différente :

Bruxelles centre, Brabant flamand, Knokke : loyers réels souvent 2 à 4 fois supérieurs au RC indexé. Avantage important pour les propriétaires-bailleurs (imposition sur RC × 1,4, pas sur loyer réel).
Villes wallonnes en transition (Charleroi, certaines communes du Hainaut) : loyers réels parfois inférieurs au RC indexé.
Communes flamandes périphériques : loyers réels modérément supérieurs au RC indexé.

Cette dissociation entre RC et marché réel rend la fiscalité immobilière belge structurellement régressive : les propriétaires des zones gentrifiées payent proportionnellement moins de précompte rapporté à la valeur réelle de leur bien.

C'est l'argument principal en faveur d'une péréquation cadastrale, sujet régulier de débat politique en Belgique.

Différences entre les 3 régions

Critère	Bruxelles	Wallonie	Flandre
Taux régional	1,25 %	1,25 %	3,97 %
Centimes provinciaux	0	1 150 à 2 500	0 à 160
Centimes communaux moyens	3 000 – 4 200	2 200 – 2 800	800 – 1 200
Précompte typique (RC 1 200 €)	2 400 €	2 200 €	2 000 €
Calendrier de paiement	Mai – septembre	Juin – septembre	Mai – août
Délai de paiement	2 mois	2 mois	Fin année civile
Administration	Bruxelles Fiscalité	SPW Finances	Vlabel

Voir le détail de chaque région : Bruxelles, Wallonie, Flandre.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le revenu cadastral exactement ?

Le revenu cadastral (RC) est le revenu locatif annuel net théorique attribué à chaque bien immobilier en Belgique par le SPF Finances (AGDP). Il a été fixé pour la dernière fois en 1975 et indexé chaque année depuis. Le RC sert de base au calcul du précompte immobilier et de l'imposition sur les revenus immobiliers à l'impôt des personnes physiques.

Pourquoi mon RC n'est-il pas mis à jour ?

Parce qu'il n'y a pas eu de péréquation cadastrale générale en Belgique depuis 1975. Seul le coefficient d'indexation annuel modifie la valeur de votre RC. Les écarts entre RC et valeur locative réelle se sont creusés au fil des décennies, surtout dans les zones gentrifiées.

Le RC indexé est-il égal au loyer que je peux demander ?

Non. Le RC indexé reste calé sur la valeur locative 1975 corrigée de l'inflation, pas sur les loyers réels actuels. Dans les grandes villes, le loyer effectif peut être 2 à 4 fois supérieur au RC indexé. À l'inverse, dans certaines zones rurales en déprise, le loyer réel peut être inférieur au RC indexé.

Comment trouver le RC de mon bien ?

Trois méthodes officielles : 1) MyMinfin avec connexion itsme ou eID, accès direct au RC dans la section Patrimoine ; 2) Avertissement-extrait de rôle du précompte immobilier reçu chaque année ; 3) Demande au bureau Sécurité Juridique du SPF Finances local (formulaire ou en personne).

À quoi sert exactement le revenu cadastral ?

Trois usages principaux : (1) base de calcul du précompte immobilier annuel régional ; (2) base de calcul de l'impôt des personnes physiques sur les revenus immobiliers non loués (résidence secondaire) ou loués à usage privé (RC indexé × 1,4) ; (3) référence pour certaines réductions fiscales (maison modeste, droits enregistrement).

Le RC peut-il être modifié ?

Oui dans plusieurs cas : travaux importants ou agrandissement (l'AGDP peut revoir le RC à la hausse), division du bien, changement d'affectation, contestation initiale via le formulaire 43B dans les 2 mois de la première notification, ou exceptionnellement réduction pour dépréciation durable du bien.