Péréquation cadastrale : où en est-on en 2026 ?

50 ans après la dernière péréquation, le sujet de la réévaluation générale des RC est récurrent. État des lieux, impacts attendus et FAQ.

Qu'est-ce qu'une péréquation cadastrale ?

Une péréquation cadastrale est une réévaluation générale de tous les revenus cadastraux du pays. Elle a pour but de remettre l'ensemble des RC à niveau par rapport à la réalité économique du moment (loyers de référence, valeur locative).

En Belgique, la dernière péréquation date de 1975. Depuis, seule l'indexation annuelle (coefficient 1991 → 2026) tente de compenser l'inflation, sans corriger les écarts de valeur entre communes ou quartiers.

Pourquoi la péréquation est-elle nécessaire ?

50 ans après 1975, les écarts entre RC théorique et valeur locative réelle sont devenus considérables :

  • Un appartement à Bruxelles centre dont le RC indexé est de 1 800 € peut se louer 1 500 €/mois (loyer annuel 18 000 €, dix fois le RC).
  • Une maison dans un village wallon avec RC indexé de 1 200 € peut se louer 600 €/mois (loyer annuel 7 200 €).
  • Les biens des quartiers gentrifiés ont vu leur valeur exploser sans correction du RC.
  • À l'inverse, certaines zones rurales ou industrielles ont vu leur valeur baisser, mais le RC reste figé.

Résultat : la base imposable du précompte immobilier est de plus en plus déconnectée de la réalité économique, avec des effets régressifs pour les propriétaires modestes en zones tendues.

État du dossier régional en 2026

Région bruxelloise

Bruxelles a annoncé à plusieurs reprises l'intention de mener une péréquation à l'échelle régionale, mais aucun calendrier ferme n'a été fixé pour 2026. Les études d'impact menées par l'IBSA (Institut Bruxellois de Statistique et d'Analyse) suggèrent qu'une péréquation entraînerait une redistribution importante entre communes (gentrifiées vs paupérisées) et entre quartiers (centre vs périphérie). Sans engagement politique fort, la mise en œuvre semble peu probable avant 2029.

Wallonie

La Wallonie a évoqué une réforme dans le contexte du Plan Stratégique Régional, mais sans engagement de calendrier. Une révision sélective (sur les biens manifestement sous-évalués, notamment grandes propriétés et zones premium) est plus probable qu'une péréquation totale à court terme. Le dossier reste subordonné aux arbitrages budgétaires régionaux.

Flandre

La Flandre a déjà revu en profondeur son régime de précompte immobilier (taux régional 3,97 %, intégration des centimes provinciaux dans le taux). Le sujet de la péréquation des RC reste sur la table mais sans urgence affichée. La méthodologie discutée privilégie une réévaluation par zones plutôt qu'une péréquation générale.

Quels impacts estimés pour les propriétaires ?

Selon les rares simulations publiques (IBSA, UVCW, études universitaires), une péréquation aurait des effets très différents selon les zones :

  • Hausse forte (×2 à ×4 du RC) pour les biens en zones gentrifiées (Bruxelles centre, Knokke, Brabant flamand récent, Lasne, Uccle).
  • Hausse modérée (×1,5 à ×2) pour les biens en zones de croissance moyenne (banlieues, villes moyennes).
  • Stagnation ou baisse pour les biens en zones défavorisées ou rurales en déprise.

Si la base imposable régionale était neutre (objectif politique habituel), les hausses pour les uns compenseraient les baisses pour les autres. Mais l'impact individuel peut être très significatif : pour les propriétaires perdant à la péréquation, c'est plusieurs milliers d'euros de précompte annuel supplémentaire.

Que faire en attendant ?

  1. Vérifier votre RC actuel via MyMinfin. Si vous suspectez une erreur (surface, époque, classification), une contestation 43B est possible dans les 2 mois après notification.
  2. Suivre les annonces régionales. Aucune péréquation ne peut se faire sans décret/ordonnance régional, avec délai de mise en œuvre généralement de 2-3 ans après vote.
  3. Vérifier vos réductions (maison modeste, enfants à charge, handicap), elles compensent en partie une hausse éventuelle.
  4. Anticiper la valorisation immobilière : si vous vendez ou achetez en zone potentiellement impactée, considérez le risque/opportunité d'une péréquation dans votre prix de transaction.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que la péréquation cadastrale ?
Une péréquation cadastrale est une réévaluation générale de tous les revenus cadastraux du pays, destinée à remettre à niveau la base imposable par rapport à la réalité économique du moment. La dernière péréquation belge date de 1975. Depuis, seule l'indexation annuelle compense partiellement l'inflation.
Pourquoi n'y a-t-il pas eu de péréquation depuis 1975 ?
Politiquement très sensible : une péréquation entraîne des hausses et baisses individuelles importantes, avec des gagnants et perdants nets. Aucun gouvernement n'a voulu porter le coût politique de cette opération depuis 50 ans. Le sujet revient régulièrement dans le débat sans aboutir.
Une péréquation est-elle prévue pour 2026 ?
Aucune annonce ferme pour 2026. Les 3 régions ont évoqué le sujet à diverses reprises mais sans calendrier engagé. Une éventuelle péréquation prendrait 2-3 ans après vote pour être mise en œuvre.
Quels seraient les impacts pour les propriétaires ?
Très inégalitaires selon les zones. Hausse forte (×2 à ×4 du RC) pour les biens en zones gentrifiées (Bruxelles centre, Knokke, Brabant flamand récent). Hausse modérée en banlieues. Baisse possible dans certaines zones défavorisées. À base imposable régionale constante, les hausses des uns compenseraient les baisses des autres.
Que faire en attendant pour optimiser son RC ?
Vérifier que votre RC actuel est correctement évalué via MyMinfin. Si vous suspectez une erreur (surface, équipements), une contestation 43B est possible dans les 2 mois après notification. Vérifier également que vous bénéficiez de toutes les réductions auxquelles vous avez droit (maison modeste, enfants à charge, handicap).